好久没和大家聊房子了，今天简单和大家说说目前一线城市都跌成什么鸟样了。 屏住呼吸，尤其是那些买了郊区房子的房东，无意吓唬大家，但不要站在窗台看这篇文章。 先来看看深圳。 前几天我一个朋友跟我说他们公司旁边有个小区跌了70%，是东部盐田区大梅沙星都梅沙天邸，我根本不信，还以为是公寓，结果一查还真是，这个小区2020年开盘的，当时的开盘价是6万， 现在成交价跌到了两万左右，9月成交价了一套，在贝壳上面显示是2.1万，有些户型甚至要2万以下才能卖出去，从最高峰算下来已经跌了近70%。 我真的惊呆了，深圳郊区也能跌这么多，那北方人还去三亚买什么养老房呢。 盐田曾经与南山、福田、罗湖并称关内四小龙，2008年的时候均价就已经去到2.4万了，同期福田1.85万、南山1.7万。 如今，盐田房价一夜回到20年前。 包括关外坪山也跌得特别狠，碧湖春天2020年开盘3.8万，目前的二手房成交价仅剩下1.6万，跌幅大约是57%。 深圳东部郊区的跌幅大部分也相差不远，跌幅大部分在40%-60%之间，五年前，深圳东部的房子总价集中在300万左右一套，目前仅剩下120万的市值。 一线的房价下跌和县城的下跌完全不是一个概念，基数太大了，随便一跌就是普通人难以承受之重，甚至要花上半辈子才能填完这个坑。 广州我也选出了一个比较有代表性跌幅的郊区。 增城碧桂园云顶，位于新塘板块，它几乎是广州远郊这轮下跌里最具标志性的案例。 2018年开盘，在21年最高峰的时候房价冲到4万多，创下增城房价历史峰值。 2025年清盘特价一度降到1.15万起，2026年二手成交已经跌到1万。 从巅峰到低点，跌幅大约70%，相当于高点时的2.6折。 这个盘的惨还在于，它当年是增城地王，楼面价约2.39万/㎡，如今卖价只有楼面价的一半，是广州第一个卖价明显低于地价的标志性楼盘。 另一个是增城朱村的叠溪花园，当年靠着21号线地铁和科教城规划，最高成交单价冲到过21000元。现在二手房主流成交价4000元，跌幅77%。 其余的从化南沙跌幅也没有好太多，基本都在50%左右。 广州远郊的房东，我劝你这两年最好不要打开贝壳的成交记录，看了烧心。 上海更经典的，是崇明岛上面的绿地长岛：巅峰精装约1.4万/㎡，现在二手只剩3200元/㎡，跌幅77%，102㎡从143万跌到24万，文旅概念一抽走，价格连建筑成本都覆盖不了。不过这个属于启东的，情况比较特殊，更偏向环沪概念。 还有临港新城，最火的时候据说杨超越和李佳琦都落户于此，也着实把临港新城的热度带起来了，但有热度不代表房价就能站稳。 临港宜浩佳园，77㎡从2021年310万跌到90万，跌幅超70%，首付归零、月供倒贴。 上海这轮跌得最狠的不是普通远郊，而是文旅孤岛、投资客扎堆的超级大盘、被预期捧上天的顶流概念盘，概念退潮后，价格就回到真实居住的人愿意付的水平。 北京的远郊跌幅也很大，密云、延庆、平谷这些纯远郊区域，均价跌到1.7万—2万元/㎡，而且还在阴跌。 有板块统计显示，密云高点回调幅度达到83.3%，延庆、顺义、平谷、房山等回调幅度在60%左右。 可以看见，一线城市的郊区几乎都打回原样了，甚至比上涨之初跌的还更加厉害。 那未来郊区的房子倒跌还要跌到什么程度呢？ 我的看法是： 深不可测…… 日本就有前车之鉴。 日本泡沫期千叶、埼玉的睡城同样被“地铁开通”“新城规划”抢购，泡沫一破，跌得最深、最久、最没有反弹的，恰恰是这些只有居住概念、没有稀缺性支撑的板块。普遍跌幅也在百分之七八十。 今天中国一线远郊的“新区盘”“地铁概念盘”，和当年日本郊区睡城是一套定价逻辑。 只不过日本是花了十年时间深跌的，而我们的下跌速度比日本快多了，四五年时间就下跌了50%-80%。 但速度不是要害，结构才是。 日本东京大阪市中心一些新房都有机会反弹回到最高峰，但郊区是彻底没机会了。 现在日本郊区的房子租售比一般都在7%-12%之间，有些个别甚至可以达到14%—18%。 之所以租售比那么高，是因为这个房子既很难租出去，同时也卖不出去，没有流动性。 大家发现没，以前我们总拿租售比来看待房价是否跌倒入手的时机，但日本的情况告诉我们租售比高不代表这个房子是一项很划算的投资品，相反的它意味着更高的风险定价。 而这一切的根源就在于人口，郊区的需求太弱了。 那我们呢？虽然人口体量摆在这里，但未来也是向下的一个趋势，缺乏人口支撑的郊区更是无力回天。 投资就是认知的变现，大的历史事件，都会成为普通人交易获利的筹码，就看我们能不能看懂。 如果要学习，跟上市场的，现在买我的闭门直播年卡，重点分析股、楼、金、美元四大类资产）我闭门直播还会跟大家做进一步分析。 特别
