最近中产楼市的一线感触应该很深： 成交量上不来，不是没有客户买房了，而是能进入决策圈的房源越来越少了。 比涨价更先困住中产的，竟然是无房可买！ 先带大家看几个例子： ①市区最大的小区普陀中远两湾城，竟然也没房子卖了。 去年10月，两湾城的挂牌总数是197套；今年10月，挂牌套数骤减到123套， 买家选择直接少了四成 。 100多套感觉很多，但是除以11595户，挂牌率仅有1.06%，远低于上海平均水平2-4%。 往细了拆分更直观，西区小三期的1-2房，西区二期、四期靠轻轨位置的2-3房是成交主力，占比超过全盘50%。 现在西区全部在挂的一房只有6套，相比去年同期减少了62%，诚意卖的只有1套： 西区全部在售的两房12套，同比减少了50%；之前成交比较猛的三期，甚至仅有1套在售且价格较高： ②大宁慧芝湖三期 ，小区总户数1100多户，现在绿皮上的两房三房挂牌房源一共才12套。 10月成交的好楼层两房单价在7.3-7.6万之间，而现在挂牌的5套两房，仅有1套2楼挂牌价在7.9万，其余挂牌价9.1-10.2万之间。 热门的88平小三房户型，10月带车位成交在10.88万/㎡，去除车位后实际均价大约10.3万/㎡，但这个价格的成交周期是整整一年。 小区目前小三房挂牌的就3套，可供挑选的少得可怜，而且价格全部锚定在上套成交以上，客户在浏览网页时就被劝退了。 ③杨东香梅花园一期 也没得挑了，近一年小区最高挂牌数有22套，现在只剩12套。 两房只有两套低楼层： 三房挂了4套，不靠马路的单价挂在9-9.2万，比此前成交的房源大约溢价了1万/㎡。 ④闵行春申景城一期 ，去年10月挂牌量有39套，今年10月只剩16套，买家选择同比减少59%。 特别是三房户型对一些中产改善来说各方面还算适中，结果挂牌房源只有2套。 一套复式，一套低楼层，四舍五入等于没得选。 ⑤古美万源城尚郡 ，绿皮网站上两房只挂出来1套。 三房虽然房源看起充足，但价格能入围成交的几乎没有。 最便宜的低楼层中间套三房挂8.7万/㎡，最便宜的低楼层边套三房挂8.9万/㎡，和之前的成交都相差大几十万到一百万。 私信获取同户型议价空间&小区户型避坑参考 很多人的误区在于，房价明显上涨时市场才会焦虑。 其实焦虑是前置化的，当一个看房很久的老司机准备上车，却发现自己关注的房源正在一套接一套成交，心仪小区房源没了。 对买家来说，这种踏空感才是最磨人的。 现在的上海中产楼市，正在经历一场结构性的“资产荒”。 背后的原因非常残酷且现实： 第一，房东不再恐慌性抛售，撤牌不卖了。 10月第三周，上海头部中介挂牌只有77603套，比去年同期少了26307套，。 也就是说，在这套监测口径下，挂牌规模比去年同期缩减了接近四分之一。 之前我们文章有分析过，上海越来越多的房东，撤牌不卖了 经历了前期的深度调整，很多房东的心态已经发生了根本性转变。 过去是降价抢跑，现在面对中介的极限压价，越来越多的房东干脆选择了撤牌不卖或者转售为租。 特别是那些地段不错、配套成熟的中产盘，房东本身现金流压力不大，既然卖不到心里的预期价，不如静待市场回暖。 第二，库存消耗速度远超想象，新增挂牌跟不上。 今年开年以来，连续8个月二手成交都破两万套。 进入10月份感受更明显，连续9个月成交一直在放量，新挂牌却没跟上。 今年上半年东方曼哈顿成交了30几套房源，一下把挂牌量从60多套打到20几套。 8月中远两湾城转定28套，刷新了近五年的同期成交记录。 联洋9月份成交了50套，也创下了近五年的同期新高。 浦东御桥板块截至10月结束已经1032 套，已超2025 全年901套的成绩； 标杆万科海上传奇10个月成交了57套，直接清空了性价比房源，而且近一个月仅四期上架2套房源，一二三期全是老库存。 第三，最核心的：买卖双方的价格预期再次陷入深度博弈。 前三个季度诚意卖的房东和有紧迫度的买家都已经消耗得差不多了； 现在的市场，是不诚意卖的房东和预算不那么够的客户之间的博弈。 现在留在货架上的房源，往往分为两类： 一类是楼层、朝向或者其它方面有硬伤，买家看不上，很多挂了几年都没下架。 另一类则是房东心态极高，挂牌价一直锚定在某套高价成交房源上，甚至出现了跳价。 这就导致了一个极度尴尬的局面：买家觉得现在的行情，不打个八折根本不算性价比； 而房东觉得，我的房子没毛病，凭什么贱卖？ 于是，买家嫌贵，卖家嫌便宜； 大量房源卡在中间，看房之前就被pass了，无法进入实质性的决策圈。 其实对于真正诚意卖的房子，挂牌价和最终成交价已经没有很大的空间。 10月份大宁板块前三周成交房源的挂牌价和成交价平均议价率在5.3%。 中远两湾城6-9月份全盘成交议价率是6%-7%。 联洋9月成交房源平均议价率5.89%，古美是5.26%。 经过两三年的观望，市场上的一些买
