一栋私宅估值三百多亿人民币，主人却嫌采光不好搬去别处住，这是孟买地标安蒂拉的故事。 上海徐汇滨江曾有项目单价接近18万，一天卖掉九十多亿。两座城市，两种疯狂。中国房价行情平台的口径里，上海住宅平均单价约60178元/平方米，套均总价六百六十多万。 全国大部分城市新房价格都在往下滑，上海新房价格却已连续43个月环比上涨。 房地产的大方向现在就是一个极端的两极分化，一些做高端盘的企业提前预知到风险，收缩手上投资，反而发生了净利润的反转。 全国来说，销售下降，回款减少，银行惜贷，造成房地产企业拿地变少、少开工，房地产投资继续下降，两极分化，好的楼盘继续涨，普通的二手房目前还是在收缩。 房天下监测显示，进入2026年6月，上海新房成交均价被拉到七万四千多一平米，环比上月上涨0.72%。核心区一批高端盘集中入市，把整体均价往上带。 地价决定房价。上海今年上半年推地同比少了43.1%，有意在减少面粉的供应量。 上海是在刻意减少中外环的供地，只开发内环核心区域的一些中高端豪宅和风貌别墅，这就叫拆低卖高，在保护住新房整个价格体系的前提之下进行城市更新。 徐汇滨江的地王项目安澜上海开盘均价17.88万元/平方米，开盘当天销售额约90.77亿元，去化率约九成。58安居客研究院观察到，部分上海豪宅项目非沪籍买家占比达七成，资产避险需求成了高端购房的重要动力。 上半年推出的规划建面122.95万平，只能出这么多商品房面积。上海新房一共卖了250万平，面粉数量只是流速的一半都不到，同比少了21.7%。 楼面均价42347元，同比还涨了4.3%，面粉数量少了超两成，价格还涨，平均楼面价乘以2，这些土地出来的房价平均就是85000元。溢价率13.3%，之前上海溢价率超10%就直接开始抽签。 土地出让金少了18.4%，上海不愁卖地。减少地块的供应，是因为造出来普通的房子现在卖不掉，次新价格都开始向下走。 如果再造五六百万的房子卖不掉，就等于要把次新卷爆，次新卷爆之后，后面所有的二手房全都要被卷爆。所以上海是减少普通地块，卖得少一点，避免供应过剩，只卖核心地块高价的核心楼盘，现在都是四代半，后面还要到五代越来越好的房子。 镜头切到孟买。Real Estate Mumbai追踪显示，截至2026年，孟买住宅按套内面积算，平均单价约47579卢比一平方英尺，换算下来套内每平米四万出头。 Housivity分区数据里，南孟买马拉巴尔山一带海景公寓能到12万卢比一平方英尺，中央郊区和新孟买部分地段只要1.5万到2.8万卢比一平方英尺。顶级板块折算成人民币要摸到十万一平米往上。 新天地翠湖、徐汇滨江、杨浦滨江、陆家嘴现在卖的都是圈中的圈，核心的那些蛋黄地块，以前不舍得拿出来卖。所以卖地的价格不断创造一个又一个的楼王，因为只有这些高端地里面才有利润。 房企现在也集中在开发高端的改善盘，追求利润和去化的确定性。谈孟买绕不开安蒂拉。 它是印度首富穆克什·安巴尼的私人住宅，共27层，高173米，可用居住面积约3.7万平方米，被公认为全球最贵的私人宅邸。所在地块价格达每平方米9153美元，折合人民币六万多一平。 这栋巨宅长期半空置，安巴尼一家嫌东侧窗户太少、早晨采光差，搬到孟买最南端一处14层公寓去了。这轮孟买房价上涨的核心推手是极端的土地稀缺、疫情后买家对大户型豪宅的偏爱，加上孟买沿海公路、新孟买国际机场等大型基建落地。 2026年一季度，印度前八大城市住宅销量同比下滑约4%，从八万八千多套跌到八万四千多套。今年买房的主要是四个人群：三代铁饭碗的、大厂AI员工和科技半导体的新贵、跨境电商和做出口的老板、股市里赚到钱的顶级投资者。 上海这边分化几乎同步。同策研究院数据显示，2025年12月上海成交商品住宅3593套，其中每平方米10万元以上的豪宅成交697套，占比19.4%；全年上海34个项目累计65次开盘"日光"，其中单价10万+的豪宅项目就有22个。 上海整体格局是：一部分原住民获得货币补偿或者置换的权益，老破小的住户有了首付和改善的能力，购买核心区或者近郊新房的也都是一些有钱人。房企敢于看高，抢那些优质地块，因为高端楼盘还是有利润和确定性的。 普通人二手房现在就是减少供给，不要去冲击次新房的价格，不要影响中外环二手房的价格。它们的稳定，才能够支撑住整个高端房的价格体系。 孟买市中心不远就是达拉维贫民窟，一百多万人挤在里面。安蒂拉的落地窗外是阿拉伯海，楼下不远就是一片铁皮屋顶。 大量黄金地段被贫民窟占着，富人区的可开发土地格外稀缺。把两座城市摆在一起看，孟买不是全面比上海贵，而是上下两头都更极端。 顶端更高，底端更低，中间过渡带几乎被抽空。上海整体的房地产市场政策可能会越来越积极，下跌速度会放缓，二手房阴跌大概再有个三五年。 整体复苏目前看不到，主要是没钱，关键是要有钱去买，
